View source for 住房痛苦指数

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==Title==
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==Description==
Excerpted from the website:
:"
 “住房痛苦指数”指用来衡量住房经济困难程度的指标，其计算公式为：商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。上述计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如果由他们来计算,则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。这种计算方法已简单到谁都会算,谁都会核对,几分钟就搞定。 

例如,2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“百姓住房痛苦指数”即为: 
百姓住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43

“住房痛苦指数”的纵向比较 

这个数字是一个变数,既可纵向比较,也可以横向比较。我们先来作纵向的比较。 
例如,在2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为: 
住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22 
如此看来,2006年5月“住房痛苦指数”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地显示了这一时期的对楼市宏观调控失灵,“住房痛苦指数”支持国家采取进一步的、更有效的调控措施和金融政策。 
再往前看,2004年中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月“百姓住房痛苦指数”即为: 
住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51 
从以上数据看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指数”为峰值。2005年“百姓住房痛苦指数”比2004年下降了0.29。这表明,2005年中国政府出台的一系列的房改新政,对改善中国老百姓的住房状况是明显有效的。 
尽管2006年“百姓住房痛苦指数”又出现了大幅反弹,可尚未达到2004年的峰值。 
这个指数存在的意义在于,我们可以量化中国政府经济宏观调控政策对房市的影响评价体系,免得不同利益集团的人从自己的私利出发随意评说,让人对中国房地产的运行状况莫衷一是,一头雾水。 
当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国房市的观察和度量时,你立即会发现,它居然是我们一直在苦苦寻找的那架金色的天平,是观察和度量中国房地产市场运行状况的“第一量具”的衡量器。 
这个指数还可以分解成全国各地的“住房痛苦指数”。各地会有很大差异。它与简单的商品房价格上涨指数相比,在表达对不同城市宜居程度上更直观,更准确,有更强大的可比性。 

·北京的“住房痛苦指数” 

我们试以北京为例,来分析一下北京的“住房痛苦指数”。 
我们之所以选取北京,一是因为北京是首都,所有的房地产新政的实施均自首都始,它应该是中国房地产新政成效最重要最方便、最直观的观察点,二是因为北京是中国房地产的龙头,是中国房地产三驾马车的头马。它的一举手一投足,一笑一颦,一个脸色,一个眼神,都会对中国房地产的走势产生重大影响。 
根据北京市统计局统计数据计算,2005年北京全年房价的均价为6485元/每平方米。同年城市居民人均可支配收入为17653元。以此为基数除以12,月收入为1471元。于是,2005年北京市的“住房痛苦指数”为: 
北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41 
这组数字以无可辩驳的事实告诉我们,尽管北京人的人均收入17653元,大大高于中国全国平均收入11197元,高出几乎50%,但北京人的“住房痛苦指数”却更高,大大高出中国平均的“住房痛苦指数”,高出了1.19。 
2005年12月北京人的“住房痛苦指数”为4.57,而同一时期的全国平均“住房痛苦指数”为3.22,高出了1.35,高出41.6%,显然高出的太多太多了。 

·上海的“百姓住房痛苦指数” 

看罢了北京,我们再来看中国房地产三驾马车之二的上海,2005年上海全年的商品房平均价,据上海市统计局所公布的数字为每平方米6698元,比上年上涨14.6%。而2005年上海市的人均收入为18645元,以此为基数,除以12,可以算出上海人的平均月收入为1553.75元。 
于是,2005年上海市的“住房痛苦指数”即为: 
上海市百姓住房痛苦指数=6698元÷1553元=4.31 
这样看来2005年上海市的“住房痛苦指数”4.31,比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.10。 
这是由于上海市的商品房房价在2005年下半年快速回落,从1-6月每平方米7054元,下降到全年的每平方米6698元,同比涨幅也相应地从15.1%,回落至4.9%。而北京市的房价在2005年下半年在继续上行。 
这还表明,尽管北京位于天子脚下,但宏观调控的收效至今仍看不到,宏观调控的收效上海显然更快、更有成效。 

·广州的“百姓住房痛苦指数” 

看罢了北京上海,我们再来看中国房地产三驾马车之三的广州。 
据广州市国土房管局公布的房地产市场信息数据,2005年12月广州市的商品房平均价为5278元/平方米。2005年广州市的人均收入为14884元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为1240元。 
于是,2005年12月广州市的“住房痛苦指数”即为: 
广州市住房痛苦指数=5278元÷1240元=4.26 
从这个数字看,2005年广州市的“住房痛苦指数”4.26,比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.15,比上海的4.31低了0.05。 
通过这样的比较,你可以清楚地、量化地看出,北京、上海和广州宜居的程度,广州位列第一,而北京位列倒数第一。 
青岛的“百姓住房痛苦指数” 
看罢了中国的一线城市,我们来看中国的二线城市,我们随机选取一个中国的二线城市青岛,看看青岛市的“百姓住房痛苦指数”。 
青岛市2005年的商品房平均价为4639元/平方米。青岛市2005年的人均收入为12920元,以此为基数除以12,可以算出月收入为1076元。 
于是,2005年12月青岛市的“住房痛苦指数”即为: 
百姓住房痛苦指数=4639元÷1076元=4.31 
这个数字居然与上海相同,仅次于北京。对此,你又该作何想?你不感到震惊吗?政府该不该引起高度重视? 

·大连市的“百姓住房痛苦指数” 
我们之所以如此关注大连,是因为大连成为2006年一季度,全国70个大中城市房价上涨的领跑者,新建商品住房售价同比涨幅为15.1%,楼市整体均价较去年同期增加1034元/平方米,增幅高达26.9%。 
大连市2005年的人均收入为11934元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为994元。收入水平低于青岛市,大连市2005年的商品房平均价为4241元/平方米。 
大连市百姓住房痛苦指数=4241元÷994元=4.26 
这个数字己与广州持平,在此基础上再上扬15.1%,其“百姓住房痛苦指数”高达4.89,超过了北京、上海、广州。 

·温州市的“百姓住房痛苦指数” 

还有一个城市值得我们高度关注,那就是这几年来,以温州炒房团而在中国房地产市场风头出尽的温州。让我们来看看,温州炒房团是伤害了温州老百姓住房的幸福指数,还是改善了温州老百姓住房的幸福指数。 
温州市2005年的人均年收入为20805元,位居全国之首,以此为基数,除以12,可以算出月收入为1735元,仍为全国之首。温州市2005年的商品房平均价为9278元/平方米。亦为全国之首。温州市在此一连创下了三个全国之首。 
温州市百姓住房痛苦指数=9278元÷1735元=5.35 
在这里,我们看到了“百姓住房痛苦指数”的令人吃惊的新高:5.35,而且不出在中国的一线城市,却出现在中国的二线城市。 
当我们用“百姓住房痛苦指数”观察中国房市,我们立即会惊讶地发现,我们过去的许多重要的结论都是错的。 
中国房市仅仅是局部个别城市过热?不对。中国房市泡沫最严重城市是北京、上海、广州吗?不对。中国房市泡沫最严重城市,居然是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。 
如果我们仅仅看商品房的绝对水平,如果我们仅仅看商品房的涨幅,那么,我们会很容易地得出结论,中国房地产泡沫仅存在于一线的超大城市,而二线城市没有房地产泡沫可言。可“百姓住房痛苦指数”告诉我们,这个统治中国房地产论坛多年的结论是错的。 
“百姓住房痛苦指数”位居全国之首的,不是中国房地产三驾马车之北京、上海、广州,而是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。 
对于这样的一个结果,你又该作何想?不感到震惊吗? 温州市政府该不该引起高度重视?我们还能对温州的地下钱庄的胡作非为,一只眼睁、一只眼闭吗? 
如果不是“百姓住房痛苦指数”,你能对这一切洞若观火吗?如果我们仅仅对比房价的绝对值或涨幅,那公平、可信吗? 
对于这样的一个结果,温州炒房团给温州的城市宜居程度、温州的地方经济、温州老百姓住房幸福指数,都带来了些什么,我们不该深深地反省吗? 
一连创下了三个全国之首温州市,又创下了第四个全国之首:“百姓住房痛苦指数”位居全国之首。 

“住房痛苦指数”与“中国住房痛苦(国际)指数” 

我们再接着作横向的比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比: 
一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。 
239925元÷11197(年收入)=21.42(年) 
你需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。 
如果一个25岁的(已到婚配年龄)中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。 
如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。 
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦(国际)指数”即为:21.42年÷5=4.28 
这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦(国际)指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。 

中英“住房痛苦指数”比较

    持“中国的房价应该高，与外国不能比” 的观点者，其理论依据为，中国人多地少，土地短缺。那么只拿人口密度高于中国的国家比——如英国。

　　英国的人口密度大大高于中国，为每平方公里247人，是中国人口密度的170％。中国平均的人口密度是每平方公里132人。这是一个并不高的，甚至是中等偏低的人口密度。因此，如果英国的“住房痛苦指数”大大高出中国的“住房痛苦指数”，是不足为怪的。

　　而英国2003年的房价，普通地区为200英镑／平方米（约合388美元／平方米），伦敦地区的房价要贵一些，约合400～600英镑／平方米。一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此，英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000元人民币／平方米；伦敦地区约合6000～10000元人民币／平方米，或均价1000美元／平方米。

　　2003年英国人的人均收入为28330美元，以此换算，月收入为2362美元。如此算来：

　　英国人的“住房痛苦指数”＝388美元／平方米÷2362元美元＝0．16

　　这个数字说明，一个普通英国人的月均收入可以买到6．22平方米的商品房，而中国人三个月的月均收入还买不到1平方米的商品房，两者相差近20倍。

　　2003年中国城镇居民人均年可支配收入为10493元，除以12，得出月均可支配收入为874元，全国平均房价为2820元／平方米。于是，2003年中国的“百姓住房痛苦指数”即为：

　　中国人的“住房痛苦指数”＝2820元／平方米÷874元＝3．22

　　人口密度仅为英国人口密度70％的中国，“住房痛苦指数”却高出英国人的“住房痛苦指数”整整20倍。

　　我们接着看看伦敦与北京“住房痛苦指数”的比较：

　　伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元／平方米÷2362元美元＝0．38

　　2003年北京市住房痛苦指数为：

　　2003年1～4月，北京房市的均价为6246元／每平方米，3月为6386元，6月为6333元，7月为6399元，8月为6623元，9月为6733元，10月为6781元，11月为6776元，12月为6723元（以上数据均来自北京市统计局城市调查队）。

　　如此算来，2003年北京全年房价的均价应为6483元／每平方米。

　　北京房价每月都在公布，每个月都在变化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以这个公式的分母是相对稳定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17633元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为1471元。

　　于是，2003年北京市的“住房痛苦指数”为：

　　2003年北京市住房痛苦指数＝6483元÷1471元＝4．41

　　北京人的“住房痛苦指数”高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍。

　　据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878．32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元／平方米所以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为：

　　北京市住房痛苦指数＝9397元／每平方米÷1878．32元＝5．0

　　2006年10月北京人的“住房痛苦指数”达到了5．0，高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍（同一时间段，英国的房价在下跌）。

　　对此，又该如何评说？

全球各地的“住房痛苦指数”与北京的比较

       我们得把中国的“住房痛苦指数”拿出去，进行全球环境下的大比对，惟有如此，我们才能正确地认识中国房地产市场的形势，也才能正确地认识国家不断推出的，对中国房地产市场的一个又一个的房改新政。 

　　“住房痛苦指数”的计算公式为： 

　　商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。 

　　·东京与北京 

　　之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。 

　　据国外媒体报道，十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。 

　　目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20 平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等)，加停车位售价约为3 000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。 

　　2005年日本人的人均收入为34510美元(合27万6000元人民币)，月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。 

　　所以可以得出：东京人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1 

　　但这个数字可能偏高，实际应当小于1。 

　　而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为： 

　　将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的： 

　　北京市住房痛苦指数＝6485元(2005年底北京商品房均价)÷874元＝7.42 

　　这样一来，2005年东京人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。 

　　·巴黎与北京 

　　自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小(同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%)，可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。 

　　如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%(当然，这个算法不会如此简单)，年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗? 

　　法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24, 770美元，月收入为2064美元。 

　　以此计算：巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47 

　　即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。 

　　然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。 

　　距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数” 仅为1.66。 

　　法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。 

　　实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。 

　　·纽约与北京 

　　在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300%。 

　　我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。 

　　由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。 

　　首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。 

　　也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车上的国家，但中国还是一个自行车上的国家，两国经济上的差距是显然的。 

　　并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。 

　　美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。 

　　美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。 

　　有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。 

　　纽约的平均房价为：45.3万美元÷220平米＝2045美元/每平方米。 

　　美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。 

　　以此得出：纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65 

　　算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍(同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌)。 

　　此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。 

　　可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的：如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗? 

不同参照物下各国与北京住房痛苦指数比较 

　　还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价 ”需要打折。 

　　中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。 

　　美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。 

　　因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。 

　　这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。 

　　·伦敦与北京 

　　英国的土地面积小于四川，但人口有8千万，因此人口密度大于我国的四川省。 

　　在英国，普通地区的房价为200英镑/平方米，伦敦地区则要贵一些，约合400～600英镑/平方米，一处4 80平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/平方米；伦敦地区均价为1000美元/平方米。 

　　2005年英国人的人均收入为28,350美元，以次换算，月收入为2362美元。 

　　如此算来，伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元÷2362元＝0.38 

　　这个数字同样让人难置信。因为2005年北京人的“住房痛苦指数”为4.41，高出伦敦人十多倍。 

　　·莫斯科与北京 

　　在刚刚过去的2006年，莫斯科的房价呈直线上升之势。据俄罗斯权威机构公布的统计数字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均价格目前已经达到每平方米(套内使用面积)3653美元。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”，购房者普遍认为莫斯科的房价还要继续攀升。 

　　俄罗斯自1998年遭遇经济危机以后，全国各地的房价暴跌，莫斯科普通居民住宅楼的价格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此后几年里，随着俄罗斯经济逐步复苏，各地房价也随之逐渐回升，莫斯科的房价上升更为明显，但上涨幅度没有超出购房者的承受能力。 

　　而莫斯科却从2005年下半年开始，房价飞速上涨，到2006年年初几乎达到疯狂的程度。高档居民住宅楼从一年前的每平方米2000多美元上涨到每平方米5000美元。 

　　2006年8月3日莫斯科市统计局公布了莫斯科人的收入情况。2006年1～5月份，莫斯科大、中型企业及各种所有制形式的组织机构的就业者月平均收入为20826卢布。据初步统计，按人口平均计算，莫斯科人的月平均货币收入合计为27489卢布(1033.4美元)，比2005年同期增长了 20%。其中，在金融机构工作的工资最高，平均为 45911卢布；教育机构的工资水平最低，平均为12298卢布。 

　　由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指数”＝3653美元/平方米÷1033.4元美元＝3.53 

　　但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指数”仍大大低于北京人的“住房痛苦指数”。 

　　·首尔与北京 

　　2006年11月16日，上海《新民晚报》刊登了这样一条新闻：《韩国部长因房价过高请辞副总理向无房平民致歉》。该新闻中说，韩国总统府日前宣布，建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀，为了对日前发生的房地产政策失败产生的争议负责，前天上午向卢武铉总统呈递了辞呈。据悉，虽然此次是由他们主动请辞的，但实际上却是因政策失败而问责性撤职。 

　　为此，韩国副总理权五奎说，政府“向无住房平民表示歉意”。 

　　道歉之余，韩国政府和执政的开放国民党于2006年11月15日举行党政协商会议，确定并发表了稳定房地产市场的方案。根据新方案，韩国将在接下来4年推出164万套新住宅，并通过限制抵押贷款等措施抑制投机，促成房价下降。 

　　路透社说，这是韩国政府3年来为抑制房价推出的第八套改革措施。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。房价高涨不仅使韩国普通百姓怨声载道，还影响了韩国总统卢武铉的支持率。 

　　那么韩国首都首尔的住房痛苦指数究竟有多高? 

　　2006年4月，韩国首尔江南地区住宅每坪的价格为3000万韩元(1坪等于3.3平方米，即900万韩元/ 平方米)，韩国普通家庭的平均月收入为322万韩元。依此计算：韩国首都首尔的住房痛苦指数＝900万韩元/平方米÷322万韩元＝2.79 

　　这样看来，无论是北京市住房痛苦指数还是中国住房痛苦指数，都大大地高于韩国首尔的住房痛苦指数。而且这个比较还是不公平的。因为此公式的数据来自韩国首都首尔的房价暴涨期的豪宅集中区，不具有代表性。而北京的数据为全市均价，因此，首尔的住房痛苦指数实际上应小于1。 

　　·新加坡与北京 

　　新加坡的组屋(相当于中国的经济适用房)是精装修，全家具电器的，而且只以使用面积销售。使用面积≥92平米四居室精装房(全家具电器)，建筑面积≥131平米，仅售27.8～41万新元(根据装修和家具档次不同，售价有不同 )，新加坡的商品房均价大体在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1万人民币)是低保，普通民众平均月薪3900元。以此计算： 

　　2006年新加坡住房痛苦指数＝3022新元/每平米÷3900新元＝0.77 

　　·瑞士与北京 

　　瑞士房价是全世界最高的地方之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500～70 00瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民币／每平方米，即：2000～5000美元/每平方米。但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民币／每平方米。一套100平方米的住宅售价为15～20万瑞士法郎(合90～120万元人民币)居多。 

　　瑞士苏黎世市区2005年房价约为4000美元／每平方米。这在世界各国首都的房价中，算比较贵的。 

　　2005年瑞士的人均收入为39,880美元。月收入为3323美元。依此计算： 

　　瑞士人的“住房痛苦指数”＝4000美元／每平方米÷3323.3元美元＝1.20 



　　当“住房痛苦指数”一进入房地产市场研究，一进入房地产市场庞大而复杂的数字迷阵之时，是否真有一种豁然释义、云翳散尽、洞若观火的感觉? 

　　之所以创立并设置如此简洁而清晰的一个指数，是想交给每一个中国人一把尺子，谁都会用，谁都能很容易很准确地，作出对中国房地产市场的是非曲直的判断。 

　　不过也有人建议说，为什么不把“住房痛苦指数”改称“住房幸福指数”，不是比较能为主流媒体所接受吗? 

　　我的回答是：“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”，其改变的临界点是1，即“住房痛苦指数”大于1时，该指数为“住房痛苦指数”，当“住房痛苦指数”小于1时，“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。 

　　例如：纽约、新加坡、伦敦、东京的“住房痛苦指数”均可以改称“住房幸福指数”。    
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